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【央视新闻客户端】
【导读】多部门推出一揽子政策 ，推动加快构建房地产发展新模式
中国基金报记者 张玲
8月28日，我国房地产行业迎来具有里程碑意义的重大政策调整 。住建部 、央行、金融监管总局 、证监会等多部门连发多份重量级文件 ，围绕商品房销售制度 、房企信贷管理、资本市场融资渠道等推出一揽子改革举措 ，改革力度 、覆盖广度均十分罕见 。
多位受访专家表示，多部门同步推出的政策“组合拳”，是一场覆盖商品房销售 、信贷管理、资本市场融资的全链条制度重构 ，将推动行业告别过去高杠杆、快周转的发展路径 ，为房地产新发展模式筑牢制度根基，助力推动房地产市场高质量发展。
完善商品住房销售制度
有力有序推进现房销售
8月28日 ，住房城乡建设部 、自然资源部 、金融监管总局等三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》） ，明确提出完善商品住房预售管理、有力有序推行商品住房现房销售，以及加强政策措施协同 。
1994年 ，《城市房地产管理法》在法律层面确立商品房预售制度 ，此后预售模式逐步成为我国新房销售的主流方式，至今已走过三十余年历程 。最新《通知》并没有一刀切直接取消预售制度 ，而是强调了“稳中求进 、先立后破 ，稳步推进商品住房销售制度改革”。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，《通知》从预售 、资金、现售 、土地 、融资等多环节系统施策 ，既契合房地产发展新模式要求 ，也为市场平稳转型和购房者权益保护提供了坚实制度基础 。当前，房地产行业正从“有没有 ”转向“好不好 ”，住房品质提升成为关键 。推进销售制度改革、引入现房销售模式 ，有助于从交易端优化住房消费新格局 ，提升产品品质与交易安全性，更好适应行业发展新阶段。
“今年以来 ，多地已在土地供应中增加现房销售地块 ，部分城市也出现了现房销售项目，市场对配套制度的需求日益迫切。”严跃进指出 ，《通知》明确支持各地结合实际 、稳妥有序 、循序渐进推进改革 ，有利于释放政策正向效应 。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，未来现房销售将逐步成为市场主流 ，这将对房企的资金实力 、项目管控能力与产品品质提出更高要求 ，加速行业优胜劣汰，进而推动房地产市场高质量发展 。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来 ，《通知》旨在落实国家“十五五 ”规划纲要提出的“完善商品房开发 、融资、销售等基础制度 ”精神与要求 ，构建我国房地产新发展模式、推进高质量发展。同时，完善商品房销售制度的核心在于有力有序推进现房销售 。在现房销售模式下，新增的供应将彻底实现“所见即所得” ，行业也将逐步告别“同质化竞争 、低水平供给 ” 。
建立主办银行制度
房贷最长可贷40年
同日 ，中国人民银行 、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。《意见》围绕房地产开发、建设 、销售 、运营全生命周期的信贷需求，明确商品住房、保障性住房 、租赁住房 、商业地产等细分领域的贷款品种 ，构建了全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系 。
招联首席经济学家 、上海金融与发展实验室副主任董希淼表示 ，《意见》是对房地产信贷制度的系统性重构，通过“先交房 、后放贷 ”的核心机制 ，配合更长的贷款期限、更灵活的重组安排和更严格的资金监管 ，构建一个对购房人更为友好 、对房地产行业更为稳健 、对金融系统更为安全的制度框架 。
为了更好满足房地产合理信贷需求，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化。
开发贷款方面 ，《意见》明确提出建立开发贷款主办银行制度 。对此 ，严跃进表示，这是房地产发展新模式中的重要新提法 ，其核心在于强化银行对项目融资的全流程负责 ，落实审核职责，使资金监管更加到位 。
同时，政策将近年来“保交楼”相关贷款经验纳入其中 ，明确要求对不同所有制房企项目一视同仁提供贷款 ，这有助于打破所有制壁垒，使各类企业均可依据项目资质和业务实际获得融资支持 ，真正实现“一碗水端平 ”。
个人住房贷款方面 ，市场关注度最高的是将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年 。
“这是房地产金融领域的一项重大突破 。其最直接的影响是降低每月应还本息，显著缓解购房初期的月供压力。 ”严跃进表示 ，以100万元贷款本金、年利率3%计算 ，采用等额本息还款方式，30年期月供为4216.04元；延长至40年期后月供降至3581.02元 ，每月还款额直接减少635.02元 ，降幅约15%。
对于当前市场存在的部分顾虑，严跃进进一步指出 ，期限延长可能增加总利息支出 ，但其本质是“以时间换空间”，优先解决短期现金流压力 。同时，40年并非强制还款期限 ，购房者后续收入提升后 ，仍可通过提前还贷等方式优化债务，实操中具有充分弹性 。因此 ，当前政策能让更多需求“敢贷、能贷 ” ，是房地产金融精准施策的重要体现。
赵秀池直言，贷款期限延长是一把“双刃剑 ” ，一方面降低了购房资金门槛 ，但另一方面贷款的总利息也有所增加 。“此外，有可能到还款日 ，购房人已经退休了 ，是否还有还款能力是需要考虑的一个问题 。因此，购房人需要根据自己的具体情况作出借款期限的判断。银行也需要进行相应的制度设计 ，以防范金融风险 。”
《意见》还对还款方式进行约束 ，提出“贷款期限在1年以上的，按月还本付息” 。南开大学金融学教授田利辉指出，这实质上是禁止“先息后本 ”“气球贷 ”等前期只付利息 、本金后置的做法 ，避免了贷款存续期内风险不断累积 、现金流与债务偿付能力脱节的问题 ，确保居民在每一期都处于真实的还本付息压力测试之中，防止投机性购房和过度加杠杆。
构建多层次融资支持体系
拓宽房企资本市场融资路径
同日 ，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称证监会《意见》） ，提出一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求，构建起“股权—并购—债券—资产证券化—不动产私募投资基金”多层次资本市场融资支持体系 ，全方位拓宽了房企资本市场融资路径 。
李宇嘉分析 ，首先，证监会《意见》重点明确了改革房地产开发融资方式 ，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变 ，这与住建部提出的项目公司制、主办银行制相呼应，显示房地产融资功能削弱 ，“总对总 ”的融资一去不复返 。
其次 ，证监会《意见》将推动房地产金融向新模式转型。过去银行靠土地抵押 、按揭投放的规模化增长获利 。未来必须要转向服务现房销售，探索存量盘活 、运营（租赁和城市更新）的金融支持，在实现房地产新模式转型的过程中 ，探索属于银行的利润空间 。
最后 ，证监会《意见》将为城市更新提供融资创新。城市更新“融资—现金回流 ”的周期更长，更需要CMBS、不动产ABS 、REITs等工具。后续 ，融资新模式能否成规模涌现 ，以及项目能否形成可持续循环落地，都是城市更新能否推进的关键要素 。
证监会《意见》还指出 ，上市房地产开发企业再融资的 ，重点关注其资金管理 、拿地拍地、项目建设销售等内部控制制度是否健全有效，以及项目开发 、注册资本缴纳 、企业资质等是否合法合规 。
“这是从源头把控风险 ，汲取上一轮市场发展中部分企业因内控缺失导致违规融资、规模盲目扩张 ，最终积聚重大风险的教训。堵住制度漏洞 、强化合规性，是本次政策的重要转向 。”严跃进表示 ，最新推出的支持政策并非简单“输血 ” ，而是“输血 ”与“堵漏”并重，在提供融资保障的同时，切断违规操作链条 ，有利于推动企业建立长效健康发展机制以及行业整体高质量发展 。
田利辉直言 ，房地产金融已经从“百米冲刺 ”转向“马拉松 ”，拼的不是爆发力 ，而是耐力 、判断力和长期主义。只有把风险看透、把方向找准、把合规守住 ，才能真正助力房地产市场平稳健康发展 。
多部门政策合力
推动加快构建房地产发展新模式
同日，金融监管总局会同相关部门改革完善房地产融资制度 ，印发了《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》 。
严跃进指出 ，金融监管总局多项政策与证监会资本市场支持措施形成合力，从银行贷款和资本市场两条路径同步发力 ，为房地产行业提供了多维度融资支持 ，这标志着房地产发展新模式在融资配套制度方面迈出了实质性步伐，有助于进一步稳定市场预期 ，促进行业健康发展。
“8月28日 ，住建部门 、央行及金融监管等多部门从多维度密集出台系列政策，其核心关键词为房地产发展新模式 。”严跃进总结道，无论是预售制度与现房销售的改革 ，还是商业银行贷款（尤其是个人按揭）的优化 ，抑或资本市场对房企融资的支持，其背后均以房地产发展新模式为统领 ，旨在助力行业转型 。
赵秀池分析 ，本轮一揽子政策的核心信号有三：一是通过顶层设计进行制度重构，央行 、住建部等核心部门同步发力 ，覆盖销售、信贷 、融资全链条 ，不是短期刺激，而是为“十五五 ”规划提出的房地产发展新模式打地基。二是终结“烂尾楼 ”风险 ，核心机制是资金全程闭环管理 。从源头保障“所见即所得 ，交房即交证” 。三是倒逼行业转型，开发商必须靠产品和质量竞争 ，过去高杠杆 、快周转的模式被彻底终结 ，未来行业发展将更稳健。
“从需求侧而言，系列政策将提振市场信心，释放刚性、改善性住房需求 ，有利于平衡供求关系 ，促进房地产市场回暖。”赵秀池说 。
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