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【央视新闻客户端】
每经记者｜陈荣浩
8月28日，住建部 、自然资源部 、央行、国家金融监管总局 、证监会等多部门密集出台三份重磅文件 ，分别聚焦住房销售制度改革 、房地产信贷体系重构与资本市场支持构建房地产发展新模式 。其中 ，新出让土地优先实行现房销售、预售门槛统一提升至主体结构封顶等举措，被市场视为商品房预售制度迎来根本性重构的标志性信号 。
“这不是简单终止预售制度，而是一次分类优化、渐进落地的系统性改革。 ”广东省房地产行业协会会长王韶在接受《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)专访时表示 ，本轮新政以“先立后破 、以进促稳”为原则 ，通过销售端 、金融端、资本端的协同发力，核心目标是降低行业杠杆 、剥离过度金融属性 、推动房地产回归居住本源 。
在王韶看来 ，现房销售模式将大幅抬高行业准入门槛 ，房企传统的高周转开发逻辑面临重构，行业短期虽将经历调整阵痛 ，但中长期有望真正迈入高质量发展新周期 。
市场集中度将进一步提升
NBD：8月28日多部门密集出台楼市新政 ，你如何整体评价本轮政策的出台背景和核心调控导向？
王韶：过去20多年，预售制支撑了房企“拿地—建设—预售回款—滚动开发”的高周转模式 ，快速完成了住房供给的历史任务。但长期粗放式发展也累积了一些问题 ，比如交付违约、企业债务高企 、金融风险溢出以及产品同质化严重等行业顽疾，传统的商品房预售制已经不适配新时代高质量发展的要求 。
本轮多部门出台的新政形成了“销售端+金融端+资本端 ”的系统性组合拳 。销售制度改革从源头上规范回款节奏 、守住民生底线；信贷改革适配长周期现房开发、优化金融供给；资本市场改革则拓宽股权 、债权 、存量盘活等多元融资渠道。三者协同发力 ，不是搞无底线的金融输血 ，而是坚持精准赋能、严监管 、无套利，核心目标是降低行业杠杆 、防止过度金融化、回归居住本源，推动房地产与实体经济、金融体系形成良性循环 。
NBD：新政明确新出让土地优先现房销售 ，这对房企传统的融资开发模式会带来哪些根本性改变？
王韶：影响是全方位的 。传统房企高度依赖预售快速回款实现现金流滚动 ，项目从拿地到预售回款通常只有6到12个月。现房销售模式下，房企需要全额垫资完成工程竣工备案后才能实现大规模销售回款 ，回款周期拉长到2至3年 ，资金占用的规模 、时间和财务成本都大幅提升，这对企业的自有资金储备和持续融资能力形成了很高的门槛 。
当然 ，新政也配套了缓冲机制 ，例如开发贷款实行项目主办银行制，长周期开发贷款最长可按7年适配现房开发周期 。但需要明确的是 ，购房者的预付资金不再能够作为企业跨项目滚动开发的资金来源 ，房企将彻底告别过去的“低成本购房预付杠杆 ”，自有资金投入比例将大幅度提高。
受资金压力和市场不确定性影响 ，房企投资拿地会趋向审慎保守。企业会收缩投资规模 ，暂缓非核心城市 、非优质地块的布局，仅聚焦核心区域、去化稳定 、现金流安全的优质项目，土地市场将更趋于理性 。
NBD：现房模式大幅抬高准入门槛后 ，行业格局是否会加速“洗牌”？
王韶：行业分化会急剧加剧 ，市场集中度将进一步提升，这是确定的趋势 。现房模式本质上是一次行业准入门槛的系统性重塑。资金充裕 、融资畅通、风控完善的国企 、央企和头部稳健民企 ，能够适配长周期垫资开发的要求 ，并且可以依托产品力获取市场溢价 。
而中小房企受到自有资金不足 、融资渠道收窄、融资成本偏高 、项目抗风险能力弱等多重制约，很难适应现房开发模式 。可以预见 ，中小主体将加速出清 、转型或被并购 ，“大者恒大、强者恒强 ”的格局会进一步固化，行业集中化程度持续提高。
从区域维度看 ，分化压力也很显著 。一二线核心城市需求坚挺 、去化稳定 ，现房模式可以平稳落地；但多数三四线城市需求疲软 、预期偏弱，长周期垫资开发将进一步加剧房企的经营压力 。
倒逼房企转向“产品为王 ”
NBD：现房销售实现“所见即所得” ，这会倒逼房企在产品端做出哪些实质性升级？能否扭转过往重开发、轻品质的旧模式？
王韶：这是现房销售模式最核心的积极意义之一。过去期房销售阶段 ，图纸营销、概念炒作 、期房营销噱头大行其道，购房者在签约时看到的往往是效果图和沙盘，实际交付时货不对板的情况时有发生 。现房销售模式下 ，这些传统的营销手段彻底失效 ，工程质量 、实景园林、社区配套 、物业服务成为购房决策的核心依据 。
这会倒逼房企彻底从“规模为王 ”转向“产品为王 ”。企业必须在产品设计 、工程质量、物业服务上投入更多资源，真正打磨产品力 。同时 ，现房销售模式之下 ，地方原有的强制精装修要求的现实必要性大幅减弱，房企可以根据市场需求灵活选择毛坯 、基础简装 、个性化精装等多元交付模式 。这既有效减轻了企业前期垫资压力、缩短了筹备周期 ，也大幅减少了精装货不对板 、交付维权等问题 ，推动行业交付更加透明规范。
NBD：结合当下行业的发展趋势，你认为未来3至5年国内房地产行业极有可能形成怎样的发展格局？
王韶：预计未来3到5年 ，房地产行业将告别高杠杆 、高周转、高负债的“三高模式” ，行业竞争不再是规模与速度的比拼，而是资金实力 、产品品质 、存量运营、资本运作与风险管控的综合实力竞争。
具体来看 ，行业格局将呈现以下几个特征：一是市场集中度持续提升 ，国企、央企和头部稳健民企占据主导地位，中小房企加速出清或转型；二是区域分化加剧，珠三角核心城市与外围城市的市场走势进一步背离 ，核心城市的优质资产将更具抗风险能力；三是产品力成为核心竞争壁垒 ，“好房子 ”从概念走向标配，交付标准更加多元透明；四是存量运营的重要性显著提升 ，商业REITs(不动产投资信托基金) 、城市更新资产证券化等工具将更加成熟 ，持有型物业的价值得到重估 。
短期看，行业将经历投资收缩 、格局分化、模式迭代的调整阵痛；但中长期看 ，行业将彻底回归居住属性与实体开发属性 ，真正落地“好房子 ”建设 、保障民生权益 、化解系统性金融风险 。【
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